Ontbinding koopovereenkomst wegens niet nakoming bouwplicht

De gemeente Steenwijkerland – ontstaan uit de samenvoeging van verschillende gemeenten waaronder Steenwijk – heeft een koopovereenkomst ontbonden ten aanzien van een perceel grond, omdat de koper zijn op de Algemene Voorwaarden berustende verplichtingen niet is nagekomen. Voor de rechter beriep de koper zich tevergeefs op een overmachtsituatie.

Op 7 februari 2002 heeft de Gemeente Steenwijk een perceel grond, gelegen in het bestemmingsplan Woldmeenthe te Steenwijk, verkocht voor ruim 66.000 euro exclusief BTW. Op 28 maart 2003 is het perceel grond geleverd. Volgens de ‘Algemene Voorwaarden voor de verkoop van bouwgrond door de gemeente Steenwijk’, die ten grondslag lagen aan deze koopovereenkomst, moest de koper binnen anderhalf jaar de op de grond te stichten bebouwing voltooid en gebruiksklaar hebben. Uit coulanceoverwegingen is die termijn later door de gemeente met zes maanden verlengd tot twee jaar. Een jaar nadat de koopovereenkomst was gesloten, was de koper echter nog niet met de bouw begonnen.

Op 11 januari 2005 ontving de koper een brief van de Gemeente, waarin hem werd medegedeeld dat - wanneer de bebouwing op 28 maart 2005 niet voltooid zou zijn en de grond op die datum niet aan de gemeente te koop zou zijn aangeboden - de gemeente eventueel via een gerechtelijke procedure nakoming van de overeengekomen verplichtingen zou vorderen. De bouw bleef echter vertraging oplopen. Hierop heeft de gemeente de koopovereenkomst op 17 juni 2005 ontbonden.

Overmacht?

Volgens de koper mocht de gemeente de koopovereenkomst niet ontbinden, omdat er sprake is van overmacht (Art. 6:75 BW). Voor een geslaagd beroep op overmacht is echter vereist dat de tekortkoming (dit is hier de overschrijding van de bouwtermijn) niet te wijten is aan schuld van de debiteur (hier de koper van de grond), noch krachtens de wet, rechtshandeling (hier de koopovereenkomst) of de verkeersopvattingen voor zijn rekening behoort te komen.

Constructieve complicatie is geen overmacht

Volgens het gerechtshof kan de koper zich in dit geval niet beroepen op een overmachtsituatie. Naar verkeersopvattingen dient het voor rekening van [eiser] te komen dat hij gekozen heeft voor een bouwwijze die kennelijk zeer tijdrovend is en die hij ook grotendeels alleen heeft willen uitvoeren; dit geldt ook voor de door hem genoemde constructieve complicaties, de tijd die nodig was voor het verder voorbereiden van de bouw en andere bouwperikelen. (...) De persoonlijke omstandigheden als ‘verhuizing van zijn moeder, ziekte van en breuk met partner, inbraak in zijn vorige woning en ontruiming van die woning en een conflict met zijn nieuwe buurman (...) behoren krachtens verkeersopvattingen eveneens voor zijn rekening te komen. Zélfs al zouden enkele persoonlijke omstandigheden (zoals zijn eigen ziekte (...) en de brand in de bouwunit (...)) in beginsel kunnen leiden tot een beroep op overmacht, dan rechtvaardigen deze omstandigheden echter geen vertraging van de bouw met ruim anderhalf jaar.(1)

Voetnoten

1
HR 9 oktober 2009 LJN BI0471 ro. 4.10 van de nadere conclusie van de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden.