Bemiddeling versus verkoop door een gemachtigde

De opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak houdt geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst. Dat oordeelde de Hoge Raad op 29 juni 2009 in het geding tussen een eiser die dacht een pand gekocht te hebben en Makelaardij Sneek B.V. Wanneer mag je menen dat de makelaar met wie je zaken doet gemachtigd is tot het sluiten van een koopovereenkomst ex art. 3:70 BW?

Twee broers hebben op 9 januari 2003 een makelaardij in Sneek opdracht gegeven tot het verlenen van diensten bij de verkoop van een pand. De makelaar was blijkens de overeenkomst niet gemachtigd tegen een bepaalde minimumprijs een koopovereenkomst voor het pand te sluiten. Op 22 augustus 2003 werd een bod van 315.000 euro uitgebracht op het pand. De makelaar stelde de vrouw van een van de broers in kennis van het bod. Zij belde dezelfde avond nog terug om te vertellen dat het bod werd geaccepteerd. De koopovereenkomst zou op 29 augustus 2003 op de Makelaardij getekend worden, maar de beide broers gaven telefonisch te kennen deze koopovereenkomst niet te willen tekenen. Kan de ‘koper’ met succes vorderen dat de makelaardij tot schadevergoeding wordt veroordeeld?

De eiser heeft alleen recht op schadevergoeding als hij op grond van de feiten en omstandigheden van het geval tot de conclusie mocht komen dat de Makelaardij door zijn opdrachtgevers gemachtigd was ex art. 3:70 BW de verkoop te sluiten. De opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak houdt geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst; daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt.(1) Ook uit de mededeling van een makelaar dat de opdrachtgever instemt met het bod, mag de bieder niet afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van die opdrachtgever handelt. Als uitgangspunt heeft in dergelijke situaties te gelden dat de wederpartij dient aan te nemen dat de makelaar optreedt als bode van zijn opdrachtgever, aldus de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.4.1. Het feliciteren van de bieder en het opvragen van gegevens voor het opmaken van de koopakten maken dat niet anders, zodat de makelaardij niet schadevergoedingplichtig is. Het beroep in cassatie werd afgewezen.

Voetnoten

1
HR 26 juni 2009, LJN BH9284 Ro. 3.3.2.