Illegale onderverhuurder moet wist afdragen

Wanneer een huurder een woning illegaal onderverhuurt, mag de woningcorporatie, wanneer zij aannemelijk heeft gemaakt schade te hebben geleden, een schadevergoeding vragen die gelijk is aan de onrechtmatige extra inkomsten van de onderverhuurder.

Een mevrouw huurde sinds 1 mei 1990 een huis van Woningcorporatie Ymere uit Amsterdam tegen een netto huurprijs van laatstelijk € 419,01 per maand. Sinds 1 januari 2003 woonde zij echter niet zelf meer in het pand, maar verhuurde haar woning onder aan studenten. Daarmee behaalde zij een winst van €345,- per maand. Deze onderverhuur is verboden. De woningcorporatie heeft daarom een kort geding tegen haar aangespannen en gewonnen; op grond van wanprestatie moet de vrouw de woning ontruimen. De vraag is alleen: mag de woningcorporatie een schadevergoeding vragen op grond van artikel 6:104 van het Burgerlijk Wetboek (winstafdracht) ter grootte van de winst die de vrouw heeft gemaakt (€13.800,-)?

Schadevereiste

In cassatie heeft de Hoge Raad over de toepasbaarheid van artikel 6:104 BW op deze praktijksituatie het volgende opgemerkt: Art. 6:104 BW vormt blijkens zijn plaatsing, zijn bewoordingen en zijn parlementaire geschiedenis een uitwerking voor een bijzonder geval van de algemene regel van art. 6:97 BW. De bepaling brengt mee dat niet noodzakelijk is dat concreet nadeel door de benadeelde wordt aangetoond; voldoende is dat de aanwezigheid van enige (vorm van) schade aannemelijk is. In een en ander ligt besloten dat de rechter niet tot toepassing van art. 6:104 kan overgaan, indien de aangesprokene aannemelijk maakt dat door de gedragingen waarvoor hij aansprakelijk gesteld wordt, geen schade kan zijn ontstaan. (...) Mede gelet op het niet-punitieve karakter van de voorziening gelden voor toewijzing van een vordering tot winstafdracht op de voet van art. 6:104 niet meer of andere vereisten dan ingevolge art. 6:162 of 6:74 BW voor toewijzing van schadevergoeding in het algemeen (vgl. HR 16 juni 2006, hiervoor aangehaald).(1)

Aannemelijke schade

De schade die de woningcorporatie lijdt door onderverhuur is in dit praktijkgeval aannemelijk gemaakt door de woningcorporatie. Door het illegaal onderverhuren worden huurwoningen onttrokken aan de doelgroepen waarvoor zij door de verhurende woningcorporatie zijn bestemd. Om de betreffende doelgroep toch huisvesting te kunnen bieden (en zo haar doelstellingen te realiseren) wordt de woningcorporatie gedwongen sneller dan thans het geval is de beschikbaarheid van (extra) woningen in de sociale sector te realiseren om in de woonbehoeften van de doelgroepen te voorzien. Daarenboven kan en zal onderverhuur van woningen vaak leiden tot aantasting van de leefbaarheid van de woonomgeving. Ook dat leidt tot extra kosten aan de zijde van de woningcorporatie. De Hoge Raad heeft in cassatie dan ook geoordeeld dat de winstafdracht van €13.800,- waartoe het gerechtshof Amsterdam de vrouw had bevolen, in stand kon blijven.

Voetnoten

1
HR 18 juni 2010, LJN BM0893.